يتساءل الكثيرون عن كلاً من قانون الإيجار الجديد قانون الإيجار القديم وآخر الأخبار المتعلقة به، هذا القانون الذي مر بالعديد من التعديلات التي تشمل كل من الوحدات السكنية والوحدات التجارية والإدارية.
يعمل البرلمان في الوقت الحالي على دراسة العديد من المشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر، فبعد أن كان الايجار القديم ينص على أحقية المستأجر في البقاء مدى الحياة بالوحدة التي قام باستئجارها وعدم قدرة المالك على رفع سعر الإيجار، جاء قانون الإيجار الجديد ليعطي بعض الحرية للمالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة الإيجار وسعره.
ما هو قانون قانون الايجار الجديد؟ وما الجديد في قانون الايجارات القديم؟ وهل تم الوصل إلى حل يرضى كلاً من المالك والمستأجر؟ سواءً كنت مالك أو مستأجر فستجد في ما يلي كل ما يتعلق بالجديد في قانون الايجارات القديم والجديد.
- ما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
- ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟
- ما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟
- ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟
- كيف أثر قانون الإيجار الجديد علي كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره؟
- ما هي المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد وماذا ترتب على ذلك؟
- ما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
- كم تبلغ مدة عقد الايجار الجديد؟
- متى يتم إلغاء قانون الايجار القديم؟
- هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟
- هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
- هل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
- ما هي أخر المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
1. ما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 لينص على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافا إليها 50٪ وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة.
وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آن ذاك. وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار. ثم جاء قانون الإيجار القديم الجديد عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب 7٪ من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5٪ إلى 30٪ وفقاً لتاريخ نشأتها.
2. ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟
تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996.
وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر. ما أن يصدر القانون؛ سيرتفع الإيجار خمسة أضعاف مما هو عليه مع زيادة سنوية 15٪ من قيمة آخر إيجار لمدة أربع سنوات.
3. ما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟
هناك العديد من المناقشات التي تدور حول قانون الإيجارات القديم، فقد قام البرلمان بتقديم عدة مشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم ومناقشة العديد منها، ولكن قد يتم تأجيل اتخاذ قرار بشأن هذه المشاريع نظراً إلى الحاجة لدراسة شاملة وحوار يشمل كافة فئات المجتمع لضمان تحقيق المصلحة لجميع الأطراف، وقد يتم ترحيل اتخاذ قرار بشأن قانون الإيجارات القديمة الجديد إلى دورة البرلمان القادمة حيث أن الدورة الحالية تنتهي في 9 يناير 2021.
4. ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟
تتضمن اخر اخبار قانون الايجارات الجديد إصدار محكمة النقض لستة مبادئ لتنظيم علاقة المالك والمستأجر في ما يتعلق بالأماكن غير السكنية، وهذه المبادئ هي:
١- في حال وجود شركاء، لا يحق لأحدهم – ما لم يمتلك النصيب الأكبر- أن يقوم بتأجير المكان، وإذا فعل فمن حق باقي الشركاء أن يطالبوا بإخراج المستأجر.
٢- في حالة وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.
٣- إذا توفى المستأجر الأصلي وقام المالك بإستلام الإيجار من الورثة، فهذا يؤدي إلى نشأة علاقة تجارية بين الطرفين.
٤- تحرير عقد الإيجار الجديد لا يمنع تمسك المستأجر بشروط العلاقة الإيجارية السابقة إلا إذا تم نص شروط مختلفة في العقد الجديد.
٥- إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الاقامة دائمة ومستمرة.
٦- في حال ترك المستأجر الأصلي لشراكة تتعلق بالوحدة التي قام بتأجيرها فإن من حق المالك طلب إخلاء هذه الوحدة.
5. كيف أثر قانون الإيجار الجديد علي كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره؟
عانى الكثير من الملاك بسبب قانون الإيجار القديم الذي يعطي للمستأجر حق المكوث في الوحدة التي قام بتأجيرها و توريثها لأبنائه مقابل جنيهات قليلة، في الوقت الذي قد لا يجد فيه المالك مكان للعيش له أو لأبنائه وذلك لعدم إمتلاكه حق إخراج المستأجر أو ورثته من العقار.
مما لا شك فيه أن من أهم إنجازات قوانين الإيجارات الجديدة هي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق العدالة لكلا الطرفين، ليحصل المالك على مبلغ عادل من المال وتحدد مدة الإيجار في العقد، فلا يمكث المستأجر بالوحدة المستأجرة مدى الحياة كما كان الوضع في الإيجار القديم.
6. ما هي المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد وماذا ترتب على ذلك؟
أعطى قانون الإيجار الجديد – الصادر عام 1996 – حرية التعاقد لكلٍ من المالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة التعاقد، حيث ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، ويمكن تجديد هذه المدة في حال اتفاق الطرفين على ذلك.
ووفقاً لقوانين الإيجارات الجديدة، إذا لم يتم تحديد المدة في العقد فإن الإيجار يعتبر منعقداً لفترة دفع الإيجار، وإذا رغب أحد الطرفين إنهاء التعاقد فعليه إخطار الطرف الآخر.
7. ما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
لم يقم قانون الإيجار الجديد بتحرير مدة التعاقد فقط، ولكنه حرر أيضاً قيمة الإيجار لتصبح بالاتفاق بين المالك والمستأجر ويتم تدوينها في عقد الإيجار، كما يمكن أن تخضع هذه القيمة لزيادة سنوية يتم الاتفاق عليها. أما فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، فوفقاَ للقانون رقم 14 لعام 2001 فإن قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة تعادل نسبة 1٪ أو 2٪ (حسب تاريخ إنشاء الوحدة).
8. كم تبلغ مدة عقد الايجار الجديد؟
وفقًا للمادة 559 في القانون المدني، تبلغ مدة العقد في قانون الايجار الجديد 3 سنوات فقط وما يزيد عن ذلك يجب أن يتم بمعرفة وترخيص من السلطة القانونية المختصة.
9. متى يتم إلغاء قانون الايجار القديم؟
نظرًا لآخر التعديلات على قانون الإيجارات القديم يتم تحديد مدة زمنية لإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لغير غر سكني. وبموجب هذا القانون، تخضع جميع الوحدات المؤجرة لزيادة سنوية كما ذكرنا سابقًا حتى عام 2027.
10. هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟
تبعًا لـ آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم 2023 التي بدأ العمل بها منذ مارس 2023، فإنه يحق للمالك زياده الايجار القديم بنسبة 15% خلال 5 سنوات للوحدات السكنية.
11. هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
إجابة شقي السؤالين واحدة، نعم يتم توريث عقد الايجار القديم إلى الورثة ولا ينتهي عقد الايجار بوفاة الممستأجر أو المؤجر، وذلك تبعًا لما نص عليه قانون الايجارات القديم والجديد المحرر في أحكام القانون المدني رقم 4 لسنة 1996. وعلى الورثة إبداء الرغبة في استكمال التأجير أو إنهاءه خلال مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ الوفاة.
12. هل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
إذا قام أحد الورثة بتغيير نشاط العين المؤجرة فيعتبر العقد حينها لاغيًا تبعًا لـ قانون الايجار القديم، ويحق للمالك سحب الوحدة من أهل المستأجر فورًا.
ما هي إجراءات طرد المستأجر قانون جديد؟
في حال أراد مالك الوحدة طرد مستأجر على نظام قانون الايجار الجديد، ينبغي عليه أن يكون مستوفيًا لأحد الحالات التالية:
- عدم سداد الإيجار الشهري أو على النظام المتفق عليه
- تغيير نشاط الوحدة المؤجرة من سكني إلى تجاري أو إداري
- تأجير العقار لطرف ثالث دون معرفة المالك
- إحداث ضرر كبير نسبيًا بالوحدة أثناء فترة الايجار
- استخدام الوحدة المؤجرة في نشاطات منافية للآداب والقوانين
13. ما هي أخر المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
من آخر أخبار قانون الايجارات الجديد قيام النائب عاطف مخاليف مؤخراً بإعداد مشروع قانون يتضمن كلاً مما يلي:
- إنتزاع الوحدات التي تم تأجيرها وفقاً للإيجار القديم إذا كان المستأجر لا ينتفع بها ومر على غلقها ثلاثة سنوات.
- كما يتضمن مشروع القانون عدم توريث الوحدة المستأجرة إلا في حال وجود الابن القاصر حتى بلوغه سنة الأهلية والفتاة حتى زواجها أو بلوغها سن الرشد.
- واقترح النائب كذلك أن يتم تحديد قيمة الإيجار للوحدات السكنية بجرام الفضة كما كان الوضع في الثمانينيات.
- كما تقدم النائب معتز محمود بمشروع قانون ينص على إعطاء المالك 40٪ من قيمة الوحدة السكنية للمستأجر إذا أراد المالك أن يقوم المستأجر بإخلاء الوحدة، أما إذا أراد المستأجر تملك الوحدة السكنية فعليه دفع 60٪ من قيمتها البيعية السوقية للمالك.
- حال لم يتمكن كل من المالك والمستأجر من الدفع فإنه يتم بيع الوحدة وحصول المالك على 60٪ والمستأجر على 40٪.
رغم كثرة ما يثار حول قانون الإيجار القديم والجديد، إلا أن الأمر ليس بالسوء الذي قد يظنه البعض، فالبرلمان يعمل جاهداً للوصول إلى ما يحقق العدالة ويرضي أصحاب العقارات الذين يشعرون بضياع حقوقهم تحت قانون الإيجار القديم، ويرضى أيضاً المستأجرين الذين يخافون أن يجدو أنفسهم بلا مأوى دون سابق إنذار.
