عقب ظهور قانون التصالح فى مخالفات البناء 2019، أثارت بعض القرارات الناجمة عنه حفيظة كل من مُلاك العقارات ومُلاك الشقق – داخل العقارات المُختلفة. يرجع مَصْدَر الخِلاف إلى عدم وضوح الطرف الذي يتوجب عليه القيام بإجراءات قانون التصالح الجديد، بل أصبح من الصعب تحديد ما إذا كان الضرر الحقيقي يجب أن يتحمله طرفاً بعينه أم هو مجرد خطأ كان يجب إدراكه منذ البداية!
تساؤلات ما زالت مطروحة إلى الآن، بينما كانت أبرز الردود التى جاءت من قِبَل الحكومة تفيد بأن قانون التصالح ليس جباية، وإنما هو بمثابة تصحيح للأخطاء ووسيلة غير مباشرة لدفع عجلة الاستثمار.
وفيما يلي سوف نجيب على معظم الأسئلة المُتعلقة بقانون التصالح، خاصة بعد التعديلات التى طرأت عليه فى عامي 2020 و 2023.
- ما هو قانون التصالح فى مخالفات البناء وما هو الهدف منه؟
- ما هو سبب تعديل القانون مرة أخرى رغم أنه حديث بالفعل؟
- ما هى المميزات الموجودة في التعديلات الجديدة؟
- ما هو سعر المتر تبعًا لقانون التصالح الجديد 2023؟
- ما هي آخر قرارات بخصوص التصالح في مخالفات البناء 2023؟
- ما هي المخالفات التى تضمنها القانون؟
- ما هي مراحل التصالح؟
- ما هي المستندات المطلوبة لتقديم طلب التصالح؟
- أين يمكن تقديم طلبات التصالح على مخالفات البناء؟
- ما هي الحالات التي لا يجوز فيها قانون التصالح بمخالفات البناء؟
- هل يمكن تقسيط مبلغ مصالحات المبانى؟
- هل سيعمل القانون على إزالة المباني المُخالفة؟
- هل يغطي قانون التصالح جميع المباني الجديدة قبل 2008؟
- على من يطبق قانون التصالح في مخالفات البناء؟
- متى يتم رفض طلب التصالح الجديد؟
أيضًا تستطيع الاطلاع على العناوين التالية للحصول على إجابات الأسئلة التي تراودك حول هذا الموضوع:
1. ما هو قانون التصالح فى مخالفات البناء وما هو الهدف منه؟
هو القانون رقم 17 الذي تم طرحه سنة 2019، وتم إجراء بعض التعديلات عليه بموجب القانون رقم 1 لسنة 2020.
يهدف القانون إلى مواجهة مخالفات قانون البناء والحد من الأوضاع السابقة المترتبة عليها؛ وذلك لتنظيم أوضاع البناء، وإعادة هيكلة الخريطة العمرانية، وتطوير كل من المرافق والخدمات.
2. ما هو سبب تعديل القانون مرة أخرى رغم أنه حديث بالفعل؟
ما إن بدأ البعض بالخضوع إلى قواعد قانون التصالح فى 2019، حتى ظهرت عدة ثغرات تخص أنظمة السداد، واستيفاء قواعد التقديم المطلوبة من مستندات ورسوم تقرير السلامة – بالإضافة إلى استثناء المخالفات التى تخص قانون البناء الموحد.
لذا تم إجراء بعض التعديلات التى يسرت القرارات، وخفضت الرسوم، وشملت كل أنواع العقارات، كما مَهدت الطريق نحو تقسيط الغرامة على 3 سنوات، الأمر الذي أضاف المفهوم الجديد فى قانون التصالح فى مخالفات البناء.
3. ما هى المميزات الموجودة في التعديلات الجديدة؟
تضمنت التعديلات العديد من المزايا، مثل:
- تمديد فترة العمل بالقانون؛ للسماح بأكبر قدر من الاستفادة لجميع الأطراف
- عدم المبالغة فى قيمة المخالفة، من خلال ضبط الإجراءات وآليات التقييم
- الحرص على أن تتسلم الإدارة جميع الطلبات مع السماح للجان المختصة فقط للفصل بينها
- التعامل مع الخدمات وفق طبيعة المنطقة، وقيمتها السوقية، ونوعيتها مع مراعاة البعد الاجتماعي والتعامل العادل مع الشروط والضوابط.
4. ما هو سعر المتر تبعًا لـ قانون التصالح الجديد 2023؟
يتراوح سعر المتر الواحد في قانون التصالح الجديد 2024 من 50 جنيه إلى 5000 جنيه تبعًا للمنطقة والمستوى العمراني بها و مدى توافر الخدمات، مع مراعاة سداد جدية التصالح بنسبة لا تتجاوز 25%! حيث حددت اللجنة المختصة في البرلمان هذه المرة في آخر تعديلات قانون التصالح في مخالفات البناء قيمة سعر المتر المطلوبة من المتقدمين للتصالح على وحداتهم العقارية.
الأمر الذي يعني بأن الوحدة التي لا تزيد مساحتها عن 100 متر سوف تقدر بمبلغ 5000 جنيه مصري بالقرى، و 200,000 جنيه مصري بالمناطق الراقية. وأما عن باقي المساحات وأسعار التصالح عليها فهي كالتالي:
| مساحات قانون التصالح | سعر المتر في القرى | سعر المتر في المدن |
| 250 متر مربع | 125 جنيه | 500 جنيه |
| بين 250 و 500 متر مربع | 250 جنيه | 1000 جنيه |
| بين 500 و 1000 متر مربع | 1000 جنيه | 2000 جنيه |
| بين 1000 و 2000 متر مربع | 2000 جنيه | 3000 جنيه |
| بين 2000 و 4000 متر مربع | 3500 جنيه | 4000 جنيه |
| أكبر من 4000 متر مربع | 5000 جنيه | 5000 جنيه |
علمًا بأن ما تم تحديده من القيمة السعرية والفئات يرجع إلى المادة رقم 5 من قانون 17 لسنة 2019 التي كانت بداية الإقرار بقانون التصالح الجديد.
5. ما هي آخر قرارات بخصوص التصالح في مخالفات البناء 2023؟
يسمح القانون الجديد بالتصالح في عدة حالات، منها:
- تغيير استخدام الأرض في مناطق بدون مخططات تفصيلية معتمدة.
- في حال وجود تعديات على خطوط التنظيم المعتمدة.
- في حالات التعدي على حقوق الارتفاق بشرط التفاهم مع أصحاب هذه الحقوق.
- يسمح بالتصالح في المخالفات بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
- المخالفات في العقارات داخل المناطق ذات القيمة المتميزة بشروط معينة.
- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة وفق ضوابط محددة.
- التصالح في مخالفات البناء وفقًا لشروط السلامة الإنشائية والتنسيق الحضاري.
6. ما هي المخالفات التى تضمنها القانون؟
تتنوع مخالفات البناء التي ينص عليها قانون التصالح، لتشمل:
- مخالفة بنود الترخيص الخاص بالبناء، مما يؤثر على السلامة الإنشائية
- البناء بدون ترخيص أو مخالفة الرسوم المعمارية والإنشائية
- تغيير استخدام العقارات، من سكني إلى تجاري وما إلي ذلك
- تعلية أدوار بما يخالف الرسوم المعمارية المنصوص عليها
7. ما هي مراحل التصالح؟
- تقديم الطلب وسداد رسوم الفحص، في مدة لا تتجاوز عن 6 أشهر من إقرار اللائحة في 8 يوليو 2019
- دراسة الطلبات الخاصة بالتصالح لإصدار القرار، سواء بالرفض أو القبول
- تحديد المبالغ المالية المطلوبة نسبة لسعر المتر فى كل منطقة
- فى حالة قبول التصالح، يتم دفع المبلغ المنصوص عليه مع طلاء كامل الواجهات.
8. ما هي المستندات المطلوبة لتقديم طلب التصالح؟
- صورة من بطاقة الرقم القومي
- المستندات التي تدل على صفة مقدم الطلب بالأعمال المخالفة للمبنى المراد التصالح عليه
- المستندات التي تدل على أن المخالفة تمت قبل صدور قانون التصالح في 8 أبريل 2019
- نسختان من الرسومات المعمارية للمبنى، معتمدتين من مكتب هندسي
- نسخة من الرسومات المرفقة بترخيص البناء وصورة أورنيك الترخيص – إن وجد
- الإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب
9. أين يمكن تقديم طلبات التصالح على مخالفات البناء؟
يمكن تقديم طلبات التصالح بالجهات الإدارية التى تشمل المراكز التكنولوجية والوحدات المحلية بالمحافظات، وفي مقر جهاز المدينة فيما يتعلق بمخالفات المدن الجديدة.
أما بالنسبة لمشروعات الاستثمار السياحي، فيتم تقديم المخالفات المتعلقة بها إلى الهيئة العامة للتنمية السياحية. وأخيراً، يتم تقديم مخالفات المدن والمناطق الصناعية إلى الهيئة العامة للتنمية الصناعية.
10. ما هي الحالات التي لا يجوز فيها قانون التصالح بمخالفات البناء؟
وضح رئيس لجنة الإسكان في مجلس النواب ما يخص القرار الجديد في قانون التصالح في مخالفات البناء 2023 المختص بـ التصالح في المباني والحالات التي لا ينطبق عليها القانون الجديد، وتلك الحالات هي:
1. السلامة الإنشائية للمبنى المقدم عليه، إذ لن تقوم الحكومة بمصالحة عقار آيل للانهيار أو غير خاضع للصيانة الدورية.
2. البناء في مناطق مجاورة لنهر النيل.
3. البناء في مناطق مجاورة للمعالم الأثرية أو داخل المعلم نفسه.
4. البناء على الجراجات غير المغطاة.
اقرأ أيضًا عن:
11. هل يمكن تقسيط مبلغ مصالحات المبانى؟
نعم، يمكن تقسيط مبلغ مصالحات المباني وفقاً للقوانين والتسهيلات التي توفرها المواد في آخر تعديلات قانون التصالح في مخالفات البناء. وهي تنص على السماح بتقسيط قيمة التصالح على المباني لمدة تتراوح بين 3 سنوات إلى 5 سنوات، مع تطبيق نسبة تخفيض تبلغ 25% مقابل سداد المبلغ كاملاً دفعة واحدة.
12. هل سيعمل القانون على إزالة المباني المُخالفة؟
في حقيقة الأمر، إن القانون لا يستهدف إزالة العقارات، وإنما يعمل على تقنين الأوضاع وضبط الإجراءات التى لا تتضمن أية مصادرة أو إزالة أو حتى عقوبات بالحبس.
بل على العكس، فهي تعمل على إنقاذ المباني من بطش قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، كما تفتح الباب على مصراعيه أمام التصالح وتصحيح الأغلاط.
13. هل يغطي قانون التصالح جميع المباني الجديدة قبل 2008؟
نعم، فإن كل العقارات المخالفة – بما فيها المخالفات السابقة لقانون البناء الموحد – يمكنها الخضوع للقانون والتعديل الذي طرأ عليه برقم 1 لسنة 2020، ما عدا العقارات المبنية في القرى والمناطق الريفية قبل هذا التاريخ.
14. على من يطبق قانون التصالح في مخالفات البناء؟
من المهم أن تعرف من ينطبق عليه قانون التصالح الجديد قبل التقدم على أي طلب من جهتك إذا كنت مالكًا لأحد الوحدات المخالفة؛ فهذا القانون يشمل الفئات التالية:
- عند تغيير استخدام الأرض في مناطق بدون مخططات تفصيلية معتمدة.
- التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة سابقًا أو الشوارع التخطيطية غير المنفذة.
- التعدي على حقوق الارتفاق بشرط التوافق مع أصحاب هذه الحقوق.
- المخالفات في المباني ذات الطراز المعماري المتميز وفق شروط محددة.
- المخالفات في عقارات المناطق ذات القيمة المتميزة بموافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.
- تجاوز قيود الارتفاع المقررة بموافقة الجهات المختصة.
- البناء على أراضي الدولة بعد تقديم طلب لتوفيق الأوضاع.
- تغيير استخدام العقارات في مناطق بمخططات تفصيلية معتمدة.
- البناء خارج الأحوزة العمرانية وفق شروط معينة.
15. متى يتم رفض طلب التصالح الجديد؟
من الممكن أن لا يتم قبول طلبك للتصالح على وحدتك السكنية أو التجارية عند مخالفة بعض الشروط أو تواجد بعض العوارض؛ مثل:
- تفويت موعد التظلم على مخالفات البناء.
- إجماع لجنة التظلمات على رفض الطلب.
- عدم سداد الأقساط أو مبلغ التصالح في المجمل.
- عدم صحة المستندات والبيانات المقدمة في الطلب.
إذا كان المبنى المقصود قد يستدعي تصالح مخالفات البناء فإنه بمجرد الانتهاء من اجراءات التصالح في المباني فإنه يعد بمثابة تصريح رسمي لشرعية وصحة قانونية هذا المبنى.
بعيداً عن تقنين الأوضاع، قانون التصالح يستهدف:
1. رفع كفاءة الخدمات وقيمة الثروة العقارية
2. تعديل الأوضاع الخاطئة في التخطيط
3. إصلاح مشكلات البناء؛ لإضفاء مظهر عمراني متحضر
4. العمل على تنظيم المجتمع واكتمال الخدمات
لا ليس صحيح؛ لأن قانون التصالح – كما ذكرنا سابقاً – ليس قانون جباية، وإنما جاء ليضع حد أدني لسعر المتر وحداً أقصى يَصعُب تجاوزه مهما كانت طبيعة المنطقة.
لا تذهب حصيلة أموال التصالح سدى، بل يتم جمعها ووضعها في حساب خاص بالخزانة العامة، ثم يُعاد توزيعها؛ للإنفاق على تنمية الخدمات والمرافق وتعزيز البنية التحتية، إذ يتم تخصيص نسبة 39 % للبنية التحتية والمياه والصرف و25 % لصندوق الإسكان الاجتماعى – لكل محافظة.
وفقاً لقانون التصالح، لم يتم تنفيذ حالات إزالة، إذ تنحصر حالات الإزالة فقط على الأراضي المملوكة من قِبَل الدولة، وحالات التعدي على المرافق العامة والطرق وخطوط السكك الحديدية.
علاوة على ذلك، لن تستثني العقارات المبنية على أراضى وضع اليد من التقنين ولكن قد يُطبق عليها أيضاً قانون التصالح؛ بسبب جواز حصولها على مخالفتين منفصلتين.
إن الدولة لا تنكر أن هناك بعض العيوب الناجمة عن سوء الإدارة وفساد المحليات في بعض الأحيان، وإنما من الخطأ أن تقف الدولة مكتوفة الأيدي دون محاولة تصحيح الأخطاء السابقة والبحث عن حلول لها.
إذا ما تم ملاحظة أي داعي للقيام بالتصالح، يجب التقدم بأقل قدر من الأوراق المطلوبة؛ للحصول على النموذج 3 ( شهادة تتضمن بيانات المواطن والعقار المراد التصالح عليه ومساحته)؛ لتأمين وضع القانون العقاري ضد أية إجراءات معادية، ومن ثم الحصول على مدة إضافية لاستكمال باقى الأوراق والإجراءات اللازمة للتصالح.
لا يستهدف قانون التصالح فئة بعينها، بل يشمل جميع مخالفات البناء بكل موضوعية مع مراعاة الفروق الاجتماعية بين الناس.
على صعيد آخر، فإن القانون لا يستهدف سوى تصحيح الأخطاء وفقاً لقدرات الشرائح الاجتماعية المُختلفة، فقد تم تحديد قيمة التصالح في مخالفات البناء لتبدأ من 50 جنيه مصري وحتى 2500 جنيه مصري كحد أقصى للمتر.
هذا ليس صحيح، لأن قانون التصالح هو بمثابة قانون مؤقت تنقضي مدة سريانه بعد 6 شهور؛ وذلك للعمل على تقنين أوضاع المخالفات الحالية لكي نستطيع العودة للعمل بموجب قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.
وعلى الرغم من أن قانون البناء الموحد كان السبب وراء زيادة المُخالفات، إلا أنه تم إجراء تعديل القانون وصيغة نصوصه وفلسفته التشريعية؛ ليصبح نظاماً متكامل وفقاً لضوابط ومعايير منظمة.
لا ننسى التصريحات الواردة بأن قانون التصالح الجديد 2020 هو قانون مؤقت لحين الانتهاء من مخالفات البناء الحادثة منذ عدة سنوات، إلا أن مد فترة التصالح فى مخالفات البناء ما زالت قائمة حتى الآن.
من شأن هذا، أجمع النواب في جلستهم الأخيرة في شهر نوفمبر 2023 على قانون المصالحات الجديد وتقنين جميع البنود المتعلقة به.
9 سبتمبر 2020
أعلن عدد من المحافظين عن إطلاق مبادرة لتخفيض رسوم تقنين الأوضاع لصغار المتعدين على أراضي الدولة، حيث سيتم تخفيض الرسوم بنسب تتراوح من 20% وتصل إلى 50%، بناءً على نوع البناء والمساحة التي تم البناء عليها.
13 سبتمبر 2020
صرح وزير الإسكان بتخفيض رسوم التصالح في المدن الجديدة بنسبة تبدأ من 15% وتصل إلى 25%.
27 أكتوبر 2020
قررت الحكومة تجديد مدة مهلة التصالح على مخالفات البناء حتى نهاية شهر نوفمبر من العام الجاري، إستجابة لمطالب عدد من الأهالي الراغبين في التصالح وتقنين أوضاعهم
2 ديسمبر 2020
وافق مجلس الوزراء على تجديد مدة التصالح حتى 31 ديسمبر، مع العلم أن هذه هي المرة الثالثة التي تم تجديد المدة بها، كما أضاف أن هناك عدد من العقوبات المقترحة على من لم يتم عملية التصالح، منها قطع المرافق بالكامل وتطبيق الإزالات.
1 يناير 2021
وافق مجلس الوزراء على مد فترة التصالح حتى شهر مارس من العام الجاري، على أن ترتفع نسبة مبلغ جدية التصالح من 25% إلى 30% في حال قام المتقدم بالسداد في شهر يناير، أما إذا قام بالسداد في شهر فبراير فترفع النسبة إلى 35%، كما ترتفع إلى 40% في شهر مارس.
في الختام، نرجو أن نكون قد قمنا بالإجابة عن معظم الأسئلة التي يتم طرحها حول قانون التصالح والتي من شأنها تسهيل العمل به واللجوء له عند الحاجة.
